2009 : Villas Edeniales

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Villas Edeniales
Dossier de presse

Notre commentaire :

Certains craignent que ces propositions d’hébergement standardisées (décrites comme des "mini maisons de retraite") fassent concurrence aux accueils familiaux plus classiques. N’est-ce pas plutôt, au contraire

A la manière des bons restaurateurs, qui résistent vaillamment aux fast-foods : il en faut pour tous les goûts :-)

A noter tout de même, les prétentions démesurées de ces promoteurs - extrait de leur dossier de presse, page 9 :

"l’accueil familial Accueil familial Mode d’accueil alternatif au maintien à domicile et au placement en établissement spécialisé : les personnes handicapées ou âgées sont prises en charge au domicile de particuliers agréés et contrôlés par les conseils départementaux (ou par des établissements de santé mentale). permet de maintenir et de développer l’activité économique de zones menacées de désertification :

  • avec la création de près de 225 000 emplois directs ETP (ainsi que les emplois indirects liés aux services à la personne et aux commerces de proximité),
  • avec la construction de près de 50 000 maisons/appartements pour répondre aux besoins de 150 000 places sur les 20 prochaines années.

Quelle humilité !

PS - juin 2013 : C’est la société GEVH qui proposait à des particuliers d’investir dans ces villas, dont la construction repose sur un partenariat entre des investisseurs privés et des communes, rassemblées au sein d’un groupement de coopération sociale et médico-sociale (GCSMS).

Cette société GEVH est domiciliée à la même adresse (1 Rue Villaret de Joyeuse 75017 PARIS) et dirigée par la même personne que la SAS Élysée-Vendôme, alias "OPTIALE GESTION", n° Kbis 431.801.513 RCS Paris, dont le tribunal de Commerce de Paris a prononcé, en date du 06/02/2013, l’ouverture de la liquidation judiciaire... Une sanction identique a été prononcée, le 18 juin 2013, par le même tribunal pour la société GEVH elle-même.

Pour en savoir plus, voir notre article 2013 - Villas Edeniales : "qu’allons-nous tous devenir ?"...


Alexandre Phalippou, La Tribune.fr, 30 avril 2009

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L’accueil familial du Sud Ouest
Présentation du concept

Un investissement défiscalisé avec un risque minimum

L’offre du groupe Elysée-Vendôme se distingue des autres résidences de services.

Le meilleur plan pour éviter les impayés de loyer ? Avoir le Trésor Public comme locataire ! C’est bien ce que propose le groupe d’ingénierie financière et patrimoniale Elysée-Vendôme à travers ses « Villas Edeniales ».

Le principe de ces programmes immobiliers à vocation sociale : proposer à des personnes âgées et des handicapés de louer un logement où ils seront accompagnés dans leurs tâches quotidiennes par un « accueillant familial » qui s’occupera de faire les courses, le ménage, la toilette, les repas etc. Les villas sont regroupées par deux ou trois. L’exploitant sera la commune, au travers d’un groupement médico-social auquel elle adhère.

Du côté de l’investisseur, les Villas Edeniales fonctionnent un peu comme des résidences de tourisme ou des résidences médicalisées (Ehpad). L’avantage fiscal associé est celui de la location en meublé, qu’il soit professionnel (LMP) ou non (LMNP). Autrement dit, depuis l’amendement du 6 avril lors de la loi de finances rectificative pour 2009, la réduction d’impôt s’élève à 25% du prix d’achat sur neuf ans, plafonné à 300.000 euros (soit une réduction maximale de 75.000 euros). De plus, comme auparavant, la TVA peut être récupérée, soit 19,6% du montant de l’investissement.

Ce placement présente très peu de risques puisque le locataire de l’investissement n’est autre que l’exploitant, et donc la commune. Le bail ferme dure 18 ans, mais est renouvelé tous les neuf ans, et un groupement de communes se porte garant. Le propriétaire n’aura à payer aucun frais d’entretien, ni d’assurance de loyers impayés et n’aura pas à se préoccuper de la gestion. Le seul risque financier concerne le prix à la revente qu’il est difficile d’estimer aujourd’hui.

Pour l’instant, huit villas sont déjà en cours de construction, à Sainte-Juliette dans le Lot & Garonne. Elles seront livrées en septembre prochain. Une vingtaine d’autres villas, toutes situées dans le Sud-Ouest sont en cours ou en fin de commercialisation (renseignements sur le site www. villas-edeniales.fr). Au total, 70 villas sont d’ores et déjà prévues, dans le Loiret, l’Eure ou encore en Alsace. « Notre objectif est de couvrir l’ensemble du territoire d’ici cinq ans » affiche Jacques Bouvier, président du groupe Elysée-Vendôme.

Alexandre Phalippou



Émilie Brotel, © Dernières Nouvelles D’alsace, 24 Janvier 2010.

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Villas Edeniales
Dernières Nouvelles D’alsace

Un mode d’accueil innovant pour les personnes âgées

Après le Sud-Ouest, le groupe Elysée-Vendôme va développer en Alsace son concept innovant de « Villas Edeniales » : des maisons construites spécialement pour héberger des personnes âgées et leur famille d’accueil. Une trentaine de communes (*) se sont d’ores et déjà montrées intéressées.

Extraits

(...) La construction des villas repose sur un partenariat public-privé

En Alsace, l’accueil familial pourrait prendre de l’ampleur dans les prochaines années avec le concept de « Villas Edeniales » commercialisé par le groupe d’ingénierie et stratégie patrimoniale Elysée-Vendôme. Le principe : construire des maisons spécialement destinées à l’accueil familial, en permettant d’héberger dans des locaux adaptés personnes âgées ou handicapées et famille d’accueil.

Ces villas de 300 m², telles qu’elles existent déjà dans le Sud-Ouest, comptent deux niveaux. Au rez-de-chaussée, trois personnes âgées disposent chacune d’une chambre meublée et d’une salle de bain individuelles, ainsi que d’un séjour, d’une salle à manger et d’une cuisine en commun. A l’étage, deux logements permettent d’héberger la famille de l’accueillant titulaire et celle de l’accueillant remplaçant. Les repas sont pris en commun avec les résidents. Ces villas, entourées d’un jardin, sont généralement construites par deux ou trois, avec un espace de rencontre commun.

La construction de ces villas repose sur un partenariat public-privé - entre des investisseurs et des communes, rassemblées au sein d’un groupement de coopération sociale et médico-sociale (GCSMS). La commune met à disposition un terrain à des conditions préférentielles, tandis que les investisseurs financent l’achat du terrain et la construction des villas. Celles-ci sont louées au groupement dans le cadre d’un bail commercial de 18 ans. Le groupement rétribue les accueillants familiaux, qui payent un loyer. Les personnes âgées ou handicapées versent au groupement un prix d’intervention journalier.

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Le projet de « Villas Edeniales » tel qu’il est prévu à Steige, dans la vallée de Villé, où il pourrait voir le jour dès la fin de l’année.

En Alsace, plusieurs communes se sont montrées intéressées par le concept et se sont regroupées au sein d’un GCSMS, l’un dans le Bas-Rhin, l’autre dans le Haut-Rhin (*). « Cela représente 91 villas dont 28 sont en instruction de permis de construire dans 9 communes. Ce qui permettra un accueil de 273 résidents soit l’équivalent de 4 Ehpad [établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, ndlr] et la création de 136 emplois publics dans les communes », indique Robert Hoppé, directeur régional Est des Villas Edeniales.

(...)

Émilie Brotel

(*) GCSMS « Accueil familial du Bas-Rhin » : Altwiller, Berg, Burbach, Dangolsheim, Dettwiller, Drachenbronn, Birlenbach, Frohmuhl, Gumbrechtshoffen, Keskastel, Mackwiller, Oermingen, Puberg, Riedseltz, Steige, Steinbourg, Voellerdingen, Walbourg, Wingersheim. GCSMS « Accueil familial du Haut-Rhin » : Morschwiller-le-Bas, Westhalten, Pfetterhouse, Koestlach, Raedersdorf, Illfurth, Spechbach-le-Haut, Helfrantzkirch, Buhl.

Pour lire l’article complet : accédez aux archives de dna.fr

Un dispositif peu développé

L’accueil familial des personnes âgées et handicapées est peu développé en Alsace. On compte dans le Haut-Rhin 31 accueillants et 42 accueillis (6 personnes âgées, 3 personnes âgées handicapées et 33 personnes handicapées) et dans le Bas-Rhin, 89 accueillants et 104 accueillis (dont 91 personnes handicapées).

Dans son schéma gérontologique 2010-2014, le conseil général du Bas-Rhin s’est toutefois fixé comme objectifs la promotion du dispositif d’accueil familial et la valorisation de la profession d’accueillant familial. En revanche, le conseil général du Haut-Rhin, indique ne pas chercher particulièrement à développer ce dispositif. Dans le cadre de son schéma des personnes handicapées 2009-2013, il s’est toutefois fixé comme objectif de mettre en place à titre expérimental une possibilité d’accueil de jour en famille d’accueil et d’entamer une réflexion sur un partenariat entre les établissements et les familles d’accueil d’un territoire sur des questions de formation, de soutien.

Si le conseil général du Bas-Rhin indique que le projet des « Villas Edeniales » a « suscité son intérêt » et qu’il « accompagnera son développement au titre de ses compétences », son homologue du Haut-Rhin est plus mitigé, regrettant que « juridiquement la création de ces villas ne relève pas d’un processus d’autorisation mais uniquement d’un agrément a posteriori des salariés embauchés par le groupement. »

Juillet 2013 : Témoignage d’un remplaçant d’accueillantes salariées à la Villa de Sainte Juliette


Ma compagne est accueillante familiale agréée, j’étais cuisinier. Depuis que je suis à la retraite, je propose mes services à d’autres accueillants, pour des remplacements de quelques jour. L’administratice du G.C.S.M.S. Accueil Familial du Sud Ouest a vu mon annonce sur leforum de Famidac et m’a sollicité pour une quinzaine de jours.

Je suis arrivé à Sainte-Juliette par ce beau matin de Juillet ou j’étais visiblement très attendu ! C’est une petite commune de 150 habitants, juchée sur une colline au fond du Quercy blanc. Les Villas Edéniales, très bien indiquées, sont installées dans un creux et ma première impression me laisse déjà plutôt mal à l’aise. J’ai tout de suite ressenti que cela ressemble plutôt à une maison de retraite améliorée qu’à un Accueil Familial tel que nous le pratiquons.

Il y a 4 villas jumelées deux à deux et séparées par une salle de rencontre commune. Mais pour l’heure seulement trois sont occupées. Cela m’a fait penser aux appartements de fonction de la gendarmerie ou aux villages-vacances EDF car, inévitablement, lorsque vous sortez vous ne pouvez pas faire autrement que de voir les collègues d’en face et leurs accueillis lorsqu’ils prennent l’air.

Il est malheureusement impossible de sortir promener un accueilli en fauteuil roulant hors de la structure, car l’entrée est placée sur un raidillon impossible à grimper, à moins d’avaler une bonne dose de potion magique !!!! Imaginez l’hiver, les belles glissades !!!

Je suis donc resté 14 jours quasiment cloîtré. J’ai du sortir deux fois en coup de vent pour aller chercher des médicaments à la pharmacie de la ville la plus proche, à 5 km de là. C’est une collègue qui jetait un œil sur mes accueillis. A ce propos : je n’ai jamais entendu le mot accueilli mais résident !

Pour ma part je devais m’occuper d’un monsieur de 92 ans atteint de la maladie d’Alzheimer, d’un homme de 55 ans souffrant de la maladie de Korsakoff et enfin d’un hémiplégique dans le même âge. Je ne me suis pas ennuyé, c’était même assez sportif, surtout quand les nuits sont très perturbées !!! Pour travailler dans ce genre de structure il faut des gens chevronnés, endurants et ... très motivés !!! On peut comprendre pourquoi les personnels ont du mal à résister.

Je n’avais ni téléphone fixe et encore moins internet. Les frais d’entretien étant versés à l’accueillante que je remplaçais, des provisions étaient à ma disposition pour confectionner les repas : je n’ai jamais cuisiné autant de surgelés que pendant ce séjour !!

Ces villas sont toutes conçues sur le même plan, vous vous en doutez, et elles sont toutes meublées à l’identique, sauf les chambres des accueillis. La couleur dominante est le blanc et tout marche à l’électricité, du portail au volets roulants en passant par la plaque à induction ! Imaginez au passage les factures d’ électricité pour les accueillants !
Je précise que des compteurs divisionnaires sont installés dans chaque villa et appartement.

Chaque accueillis dispose d’une chambre de plain-pied avec salle d’eau (douche à l’italienne) et WC. Presque tous ont leur télé dans leur chambre, plus celle du salon. Les Accueillants disposent eux-mêmes d’un appartement de type F4, à l’étage, avec un biper pour la nuit. Un petit studio est prévu pour les remplaçants ; un escalier extérieur et un autre à l’intérieur sont prévu pour l’accès au rez-de-chaussée. Tout cela est placé sous la responsabilité de l’Accueillant titulaire.

Les Accueillis paient environ entre 1.900 et 2.200 Euros mensuels ; la chambre leur est facturée 390 Euros - c’est le double du tarif "moyen", en accueil familial, dans ce département. Curieusement, le CG semble fermer les yeux sur cet état des choses. Ils sont assujettis à la taxe d’habitation.

Les Accueillants bien sur touchent moins, en vertu du statut très contestable de l’Accueil salarié. Logiquement le loyer devrait être au prorata du nombre des accueillis, mais une de mes voisines m’a confié que ce n’est pas toujours le cas. Dommage qu’elle soit partie en congé durant une bonne partie de mon séjour car je pense qu’elle m’aurait fait d’autres révélations. Les autres étant favorables au système, bien sûr : elles n’ont jamais connu autre chose !

Pour ma part je ne pourrais pas travailler à temps plein dans ces villas. L’idéal serait au moins qu’elles travaillent en couple, pour atténuer ce confinement.

L’administratrice du groupement m’a reçu à bras ouvert, elle était en panne de remplaçants. Nous avons bien discuté de ses problèmes de fonctionnement et de ses démêlées avec un des responsables de la société qui leur a "vendu" de concept. Il aurait réussi le tour de force de faire signer un bail aux mairies avant même que les villas soient sorties de terre !! Il a été condamné pour banqueroute, ’ai lu l’acte du jugement. Et actuellement il se lance dans la formation .... des accueillants !!

Pour remplir ses villas, il est allé voir les responsables de l’hôpital psy de Montauban ; il leur a fait croire que les accueillantes sont formées, qu’elles sont AMP ou autre ! Ces pauvres filles se sont retrouvées, totalement démunies, avec des cas psy très lourd. Résultat, elles craquaient rapidement. Cela a aussi engendré une mauvaise image de marque pour les villas, du coup la population locale est très réticente pour placer leurs parents âgées.

J’ai appris aussi qu’une villa est en train de se fermer dans un autre village. L’administratrice tient ce groupement à bout de bras. Je veux bien comprendre les difficultés dans lesquelles elle se débat... Au retour, j’étais très heureux de retrouver chez moi nos accueillis et mon épouse, dans les conditions d’un authentique accueil familial ... normal !!!

Post Scriptum

Voir également

  • l’article de www.seniorscopie.com "400 maisons, 800 emplois, 1200 résidents âgés ou handicapés et un avenir solvable" (23/02/2010), malheureusement effacé depuis...
Dernière mise à jour : lundi 25 novembre 2013

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