Préconisations pour les accueils en logements indépendants, services compris

Document de travail - merci de nous signaler toute erreur ou anomalie !

« Est réputé indépendant, au sens des articles L. 821-1-1 et L. 821-1-2, un logement qui n’appartient pas à une structure dotée de locaux communs meublés ou de services collectifs ou fournissant diverses prestations annexes moyennant une redevance. N’est pas considérée disposer d’un logement indépendant la personne hébergée par un particulier à son domicile, sauf s’il s’agit de son conjoint, de son concubin ou de la personne avec laquelle elle a conclu un pacte civil de solidarité. » (article R. 821-5-2 du Code de la sécurité sociale).

Attention : Le fait d’accueillir sans agrément à son domicile, à titre onéreux, des personnes âgées ou handicapées adultes est une infraction passible de 3 mois d’emprisonnement et/ou d’une amende de 3750 euros (article L443-9 du code de l’action sociale et des familles).

Introduction

À ce jour, seules trois formes d’accueil familial Accueil familial Mode d’accueil alternatif au maintien à domicile et au placement en établissement spécialisé : les personnes handicapées ou âgées sont prises en charge au domicile de particuliers agréés et contrôlés par les conseils départementaux (ou par des établissements de santé mentale). sont réglementées :

Dans chacun de ces cas, les personnes doivent être hébergées au domicile de leurs familles d’accueil, dans le propre logement des accueillants.

Certains accueillants familiaux accueilant familial
accueillants familiaux
Agréés pour prendre en charge à leur domicile des personnes âgées ou handicapées adultes n’appartenant pas à leur propre famille, les accueillants familiaux proposent une alternative aux placements en établissements spécialisés.
disposent d’un ou plusieurs logements indépendants, distincts de leur propre domicile (y compris sous le même toit). Une porte de communication entre 2 logements ne remet pas en question leur qualité de "logements individuels distincts", dans la mesure où chacun de ces logements dispose de sa propre entrée privative, cuisine, salle de bain, WC....

Ces propriétaires sont libres de louer ces logements aux personnes de leur choix : touristes, mais également personnes âgées ou handicapées, malades, convalescentes... sous réserve que ces personnes soient suffisamment valides pour y vivre de manière relativement autonome ; il s’agit d’une forme de maintien à domicile et non d’une prise en charge médico-sociale !

Jusqu’en 2010, aucun texte ne réglementait le cas particuliers d’accueil de personnes relativement autonomes en logements indépendants, meublés ou non. Depuis 2010, les conseils généraux sont cependant habilités à délivrer un agrément à des particuliers qui n’accueillent pas dans leur propre logement mais dans des appartements "de type studio" situés sous le toit de l’accueillant familial ou dans l’enclos de son habitation (voir le Guide de l’accueil familial pour les personnes âgées et les personnes handicapées, page 16). C’est pourquoi nous recommandons désormais d’exercer ce type d’accueil sous couvert d’un agrément, à demander au Conseil Général.

  • C’est "un plus" pour les personnes accueillies qui souhaitent conserver, aussi longtemps que possible, une certaine autonomie.
  • C’est "un plus" en matière de suivi médico-social des personnes accueillies, qui s’exerce comme chez tout autre accueillant, et de prévention de tout abus.
  • C’est une reconnaissance de ce type d’accueil, avec application du contrat type "standard".

Attention : "Un immeuble comportant des logements consistant en de simples chambres avec cabinet de toilette tandis que les installations sanitaires, la cuisine, la salle à manger relèvent de partie commune et dont les locataires âgés et, pour la moitié d’entre eux invalides, ne peuvent en raison de leur état et de la configuration des locaux vivre de façon indépendante, doit être regardé comme un établissement qui assure l’hébergement de personnes âgées" (Conseil d’Etat, arrêt du 29 décembre 1995).

Sont donc requalifiables en établissements les structures non agréées dans lesquelles des personnes âgées, elles-mêmes locataires, sont censées résider à leur domicile alors qu’un faisceau d’indices, tels l’existence de services collectifs, un mode d’organisation de la vie collective, la présence d’un responsable ayant un rôle social ou médico-social et l’existence d’un lien de fait entre l’organisme gestionnaire des logements et le prestataire de services intervenant auprès des résidents, démontrait le caractère factice du domicile personnel de la personne âgée.

Voir également

Analyse juridique d’un Conseil Général :


Concernant les projets que le Département sera susceptible de tolérer "hors agrément", il est essentiel de respecter les critères définis par la jurisprudence, et notamment :

  • qu’il s’agit de logements réellement indépendants,
  • que les prestations liées à la dépendance ne soient que proposées et que les locataires conservent le libre choix d’un prestataire extérieur,
  • que l’offre de location ne concerne pas exclusivement des personnes dépendantes ou en perte d’autonomie.

La responsabilité pénale du Président du Conseil général pourrait être engagée pour non respect de l’obligation de prudence, si les actes suivants n’ont pas été engagés :

  • retrait de l’agrément d’accueillant familial,
  • mise en demeure de régulariser la situation,
  • dénonciation de la poursuite de l’activité au Procureur de la République.

Conseils d’une accueillante :

en réponse à la question suivante : "nous sommes agréés pour trois personnes et nous avons une jeune femme handicapée en location avec bail depuis janvier dans un petit studio, avec son entrée perso, son petit coin cuisine où elle prépare ses repas et sa salle de bain. Le conseil général m’a adresser un recommandé pour faire partir cette femme alors qu’elle est locataire et indépendante."

Bonjour (...),

S’il ne s’agit que d’une location simple, sans prestation, cela ne concerne en rien votre activité d’accueil familial et le CG n’a pas de droit de regard sur la façon dont vous gérez vos biens immobiliers, qu’ils soient proches ou éloignés de votre domicile.
Ceci à la conditions que le logement soit effectivement bien indépendant (même situé sous votre toit) et que vous ne soyez pas obligé, vous ou vos résidents, de le traverser pour vous rendre dans des pièces que vous vous réservez ou pour entrer et sortir de votre propre logement.

Par contre, dans le cas ou cette personne souhaiterait faire appel à vos services, vous auriez le choix entre :

1) - établir un contrat de travail précisant les taches à accomplir, les jours et le nombre d’heures rémunérées (vous seriez alors en situation d’aide au maintien à domicile. Votre locataire pourrait prétendre, comme pour l’ AF, à l’alloc. logement, à l’APA suivant son gir, ainsi qu’a la déduction d’impôts)

ou bien, si ce logement, bien qu’indépendant, est communicant avec votre logement personnel,

2) - l’inclure dans votre activité d’accueil familial.

Dans ces deux cas, cette personne viendra en déduction du nombre des agréments que votre CG vous a accordé, afin de ne pas dépasser la prise en charge maximum de 3 personnes. Attention de ne céder à la tentation du 3+1, vous auriez tout faux et vous exposeriez à des sanctions qui vous feraient tout perdre.

Le fait d’avoir la possibilité de cumuler les 2 formules présente des avantages.

En effet, si pour les 2 personnes ou un contrat type d’accueil familial aura été signé, vous ne pouvez pas prétendre ni aux Assédic ni aux indemnités journalières de maladie, la 3ème personne en contrat de travail vous apportera cette sécurité.
Il est néanmoins important de considérer que les cotisations d’URSSAF, pour le contrat de travail, seront plus importantes que pour le contrat d’accueil familial.

Bien cordialement,
Dominique.

En l’absence de législation plus précise, nous demandons aux propriétaires de logements indépendants, qui souhaitent publier une annonce sur http://www.famidac.fr, de respecter les engagements suivants :

  • Garantie de présence permanente ou de remplacement en cas d’absence momentanée : a tout moment, les locataires doivent pouvoir solliciter l’assistance d’une tierce personne disponible, compétente et avertie.
  • Garantie de moralité : les accueillants en logements indépendants s’engagent à respecter les règles s’appliquant aux accueillants familiaux agréés.
  • Garantie de "partage d’activités" : l’implication des accueillants en terme d’échanges et d’activités partagées permet de distinguer leur accueil d’une simple offre d’hébergement. Le logement proposé doit donc être à proximité immédiate de celui du propriétaire.
  • Laisser au locataire la liberté de choisir "son" ou "ses" prestataire(s) de services divers, en complément de la présence responsable directement assurée par le propriétaire du logement.
  • Ne jamais prendre en charge simultanément plus de 3 personnes dépendantes... (les couples ou les personnes qui accueillent habituellement, de manière temporaire ou permanente, à temps complet ou partiel, à leur domicile, à titre onéreux, plus de trois personnes âgées ou handicapées adultes peuvent être assimilés à des établissements - Article L313-1 du Code de l’action sociale et des familles).
  • Ne pas imposer de colocation dans un même appartement : 1 logement indépendant = 1 locataire ou 1 couple locataire.

Famidac s’interdit de mettre des personnes à la recherche d’un accueil en relation avec des accueillants ne respectant pas ces conditions minimales. Les accueillants familiaux agréés sont considérés comme prioritaires, dans la mesure où ils ne sont pas en sureffectif (maximum 3 personnes prises en charge à domicile & en logement indépendant).

Le présent document a pour but de faciliter les choix les personnes souhaitant exercer leurs activités en toute légalité. Notre association met à la disposition de ses adhérents des exemples de documents, adaptables à différentes situations : compte tenu de la complexité des réglementations en vigueur, il appartient cependant à chacun de vérifier par lui-même la validité de ses choix.

La rétribution des services rendus

Rien n’empêche de proposer divers services aux personnes hébergées en logements indépendants, lorsqu’elles le souhaitent : courses, ménage, lessives, repassage, voiturage, entretien, coups de main divers...

Les personnes assumant ces tâches "ménagères" peuvent bénéficier du statut de salarié au service de particuliers, ouvrant droit aux congés payés et aux allocations de chômage.

  • La personne prise en charge (ou son représentant légal) règle les services qui lui sont rendus en Chèque emploi service (CESU)
  • L’accueillant ainsi que les personnes appelées à le remplacer, même occasionnellement, bénéficient du statut de salarié

Vous pouvez avoir simultanément plusieurs employeurs (autant que de personnes prises en charge...), sous réserve de rester suffisamment disponible pour chacun d’entre eux.

L’employeur bénéficie d’une réduction d’impôt. Les employeurs handicapés ou âgés de 70 ans et plus peuvent demander à être exonérés de charges patronales.

Cas particulier des placements en famille organisés par des établissements spécialisés :

L’établissement ayant organisé le placement doit salarier l’accueillant. "Le contrat d’accueil correspond à un contrat de travail et à une convention de prestation de services. La rémunération des familles d’accueil donne lieu au paiement des charges sociales et obéit au régime fiscal des salaires."

Les remboursements de frais

Ces remboursements peuvent couvrir, selon le cas :

  • Les fournitures courantes (denrées alimentaires, produits d’entretien, draps et linge de maison...), sauf dans le cas de pensionnaires désirant faire et régler leurs courses eux-mêmes
  • Les charges locatives (eau, électricité, gaz, chauffage...).

Attention aux impôts, qui peuvent exiger la présentation de justificatifs ! Demander des factures séparées pour les fournitures qui vous sont destinées et pour celles de vos locataires...

Il est possible de fixer des remboursements de frais d’entretien forfaitaires ; pour justifier du réalisme de tels forfaits, face à l’administration des impôts, les accueillants auront tout intérêt à :

  • comptabiliser tous leurs achats, même groupés (concernant à la fois la famille d’accueil et ses locataires)
  • archiver les justificatifs correspondants (factures, tickets de caisse)
  • fixer un forfait réaliste, au prorata du nombre total de personnes bénéficiant de ces achats
  • se faire rembourser séparément, sur présentation de justificatifs, tout achat sortant de l’ordinaire (tabac, alcool, revues, pâtisseries, produits haut de gamme, vêtements...).

La fourniture de repas

Les personnes hébergées en logement indépendant doivent être libres de préparer elles-mêmes leurs repas, de se les faire livrer à leur domicile ou d’aller manger chez qui bon leur semble... y compris à la table de leur propriétaire.

Dans ce dernier cas, et si vous ne souhaitez pas vous lancer dans une activité de restauration "commerciale", il vaut mieux pratiquer des tarifs très raisonnables.
Personnellement, je me base sur le barème des avantages en nature fixé par l’URSSAF (depuis le 1er janvier 2015 : 4,65 euros par repas).

Le loyer :

Le loyer des personnes dépendantes hébergées en logement indépendant peut être librement fixé en fonction de l’offre et de la demande et des tarifs pratiqués dans le secteur. Il s’agira d’une location nue ou meublée (voir http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N349.xhtml), y compris lorsque les pensionnaires disposent de meubles personnels quelquefois difficiles à "caser". La durée de leur hébergement, lié à leur bon vouloir autant qu’à l’évolution de leur état de santé, est forcément aléatoire.

Impôts sur le revenu :

La rétribution des services rendus est à déclarer rubrique "traitements, salaires" de votre déclaration de revenus.

Les loyers de logements nus sont à déclarer à la rubrique "revenus fonciers"

Concernant les loyers de logements meublés : la personne agréée qui héberge une personne âgée ou handicapée adulte ou un malade mental peut bénéficier de l’exonération d’impôts sur le revenu des loyers perçus, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables (article 35 bis-I du code général des impôts).


BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS - DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS

4 F-1-06 N° 19 du 2 février 2006

BIC. Dispositions particulières. location en meublé. exonération des produits de la location Ou de la sous-location d’une partie de la résidence du bailleur consentie a un prix raisonnable. notion de prix raisonnable. actualisation du seuil de tolérance administrative (C.G.I., art. 35 bis)

NOR : BUD F 06 10010 J - Bureau B 1

1. Les revenus provenant de la location de locaux d’habitation meublés effectuée à titre habituel sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Toutefois, conformément aux dispositions du I de l’article 35 bis du code général des impôts, les profits provenant de la location ou de la sous-location en meublé sont exonérés :

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Barème des impôts, prix de location "raisonnable", charges non comprises.
  • si les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale du bailleur, étant précisé que l’exonération s’applique, en principe, aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu’elles occupent dans leur logement principal ;
  • si les pièces louées constituent, pour les personnes accueillies, leur résidence principale ;
  • si le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.

L’ensemble de ce dispositif est commenté dans la documentation administrative 4 F 1113 en date du 7 juillet 1998, n°s 14 à 21.

2. Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l’administration publie deux plafonds selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable. Jusqu’à présent, la réévaluation des plafonds était opérée chaque année en fonction de l’évolution de l’indice national du coût de la construction publié par l’institut national de la statistique et des études économiques (cf. BOI 4 F-2-05, n° 3).

3. A compter de 2006, les plafonds sont réévalués en tenant compte du nouvel indice de référence des loyers issu de l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 et dont les éléments constitutifs ont été fixés dans le décret n° 2005-1615 du 22 décembre 2005. Ce nouvel indice est désormais utilisé pour procéder à la mise à jour des plafonds, leurs modalités pour calculer l’actualisation restant inchangées [1].

4. En conséquence, au titre de l’année 2006, la condition selon laquelle le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas un plafond fixé à 159 euros en Ile-de-France et 115 euros dans les autres régions.

La Directrice de la législation fiscale, Marie-Christine Lepetit

[1] Les plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année. La date de référence de l’indice est celle du deuxième trimestre de l’année précédente.

Post Scriptum

Mises à jour :

  • Janvier 2011 - Bulletin Officiel des Impôts, 4 F-1-11 du 24 janvier 2011 : " Au titre de l’année 2011, la condition selon laquelle le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas un plafond fixé à 174 euros en Ile-de-France et 127 euros dans les autres régions."

Pour vos questions - réponses concernant ce type d’accueil, servez-vous du forum de Famidac, sujet "Accueil en logement indépendant".

Dernière mise à jour : jeudi 9 juillet 2015

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