« Est réputé indépendant, au sens des articles L. 821-1-1 et L. 821-1-2, un logement qui n’appartient pas à une structure dotée de locaux communs meublés ou de services collectifs ou fournissant diverses prestations annexes moyennant une redevance. N’est pas considérée disposer d’un logement indépendant la personne hébergée par un particulier à son domicile, sauf s’il s’agit de son conjoint, de son concubin ou de la personne avec laquelle elle a conclu un pacte civil de solidarité. » (article R. 821-5-2 du Code de la sécurité sociale).

Introduction

À ce jour, seules trois formes d’accueil familial sont réglementées :

• L’accueil familial de personnes âgées ou handicapées (Code de l’Action Sociale et des familles, articles L441-1 à L443-12).
• L’accueil familial thérapeutique (Loi n°89-475 du 10 juillet 1989, Arrêté du 1er octobre 1990, Note d’orientation du 27/12/91)
• L’accueil de mineurs (assistantes maternelles ou familiales).

Dans chacun de ces cas, les personnes doivent être hébergées au domicile de leurs familles d’accueil, dans le propre logement des accueillants.

Certains accueillants familiaux disposent d’un ou plusieurs logements indépendants, distincts de leur propre domicile (y compris sous le même toit). Une porte de communication entre 2 logements ne remet pas en question leur qualité de "logements individuels distincts", dans la mesure où chacun de ces logements dispose de sa propre entrée privative, cuisine, salle de bain, WC....

Ces propriétaires sont libres de louer ces logements aux personnes de leur choix : touristes, mais également personnes âgées ou handicapées, malades, convalescentes... sous réserve que ces personnes soient suffisament valides pour y vivre de manière relativement autonome ; il s’agit d’une forme de maintien à domicile et non d’une prise en charge médico-sociale !

Aucun texte ne réglemente pour l’instant les cas particuliers d’accueil de personnes relativement autonomes en logements indépendants, meublés ou non. Dans plusieurs départements, les conseils généraux accordent cependant leur agrément des accueillants qui n’accueillent pas à leur domicile mais dans des studios ou des logements indépendants attenants à leur domicile.

• C’est "un plus" pour les personnes accueillies qui souhaitent conserver, aussi longtemps que possible, une certaine autonomie.
• C’est "un plus" en matière de suivi médico-social des personnes accueillies, qui s’exerce comme chez tout autre accueillant, et de prévention de tout abus.
• C’est une reconnaissance de ce type d’accueil, avec application du contrat type "standard".

Attention : "Un immeuble comportant des logements consistant en de simples chambres avec cabinet de toilette tandis que les installations sanitaires, la cuisine, la salle à manger relèvent de partie commune et dont les locataires âgés et, pour la moitié d’entre eux invalides, ne peuvent en raison de leur état et de la configuration des locaux vivre de façon indépendante, doit être regardé comme un établissement qui assure l’hébergement de personnes âgées" (Conseil d’Etat, arrêt du 29 décembre 1995).

Sont donc requalifiables en établissements les structures dans lesquelles des personnes âgées, elles-mêmes locataires, sont censées résider à leur domicile alors qu’un faisceau d’indices, tels l’existence de services collectifs, un mode d’organisation de la vie collective, la présence d’un responsable ayant un rôle social ou médico-social et l’existence d’un lien de fait entre l’organisme gestionnaire des logements et le prestataire de services intervenant auprès des résidents, démontrait le caractère factice du domicile personnel de la personne âgée.

Voir également

• L’instruction n° DGAS/SD2/SD5D/2007/195 du 14 mai 2007 relative aux résidences services et aux nouvelles conditions de mise en œuvre du droit de l’agrément pour la fourniture de certains services à la personne (en particulier les pages 7 et 8, qui donnent des précisions très importantes).

  

  DGAS/SD2/SD5D/2007/195

• La Circulaire DGAS/1 C/SD 3 no 2007-142 du 10 avril 2007

• Pour information, l’instruction n° 2007-01 du 14 septembre 2007 relative aux hôtels meublés, NOR : MLVU0770792J

En l’absence de législation plus précise, nous demandons aux propriétaires de logements indépendants, qui souhaitent publier une annonce sur http://www.famidac.fr, de respecter les engagements suivants :

• Garantie de présence permanente ou de remplacement en cas d’absence momentanée : a tout moment, les locataires doivent pouvoir solliciter l’assistance d’une tierce personne disponible, compétente et avertie.

• Garantie de moralité : les accueillants en logements indépendants s’engagent à respecter les règles s’appliquant aux accueillants familiaux agréés.

• Garantie de "partage d’activités" : l’implication des accueillants en terme d’échanges et d’activités partagées permet de distinguer leur accueil d’une simple offre d’hébergement. Le logement proposé doit donc être à proximité immédiate de celui du propriétaire.

• Ne jamais prendre en charge simultanément plus de 3 personnes dépendantes... (les couples ou les personnes qui accueillent habituellement, de manière temporaire ou permanente, à temps complet ou partiel, à leur domicile, à titre onéreux, plus de trois personnes âgées ou handicapées adultes peuvent être assimilés à des établissements - Article L313-1 du Code de l’action sociale et des familles).

• Ne pas imposer de colocation dans un même appartement : 1 logement indépendant = 1 locataire ou 1 couple locataire.

• Laisser au locataire la liberté de choisir "son" ou "ses" prestataire(s) de services divers, en complément de la présence responsable directement assurée par le propriétaire du logement.

Famidac s’interdit de mettre des personnes à la recherche d’un accueil en relation avec des accueillants ne respectant pas ces conditions minimales. Les accueillants familiaux agréés sont considérés comme prioritaires, dans la mesure où ils ne sont pas en sureffectif (maximum 3 personnes prises en charge à domicile & en logement indépendant).

Le présent document a pour but de faciliter les choix les personnes souhaitant exercer leurs activités en toute légalité. Notre association met à la disposition de ses adhérents des contrats type, adaptables à différentes situations : compte tenu de la complexité des réglementations en vigueur, il appartient cependant à chacun de vérifier par lui-même la validité de ses choix.

La rétribution des services rendus

Rien n’empêche de proposer divers services aux personnes hébergées en logements indépendants, lorsqu’elles le souhaitent : courses, ménage, lessives, repassage, voiturage, entretien, coups de main divers...

Les personnes assumant ces tâches "ménagères" peuvent bénéficier du statut de salarié au service de particuliers, ouvrant droit aux congés payés et aux allocations de chômage.

• La personne prise en charge (ou son représentant légal) devient employeur
• L’accueillant ainsi que les personnes appelées à le remplacer, même occasionnellement, bénéficient du statut de salarié

Vous pouvez avoir simultanément plusieurs employeurs (autant que de personnes prises en charge...), sous réserve de rester suffisamment disponible pour chacun d’entre eux.

Possibilité 1 : Les Chèques Emploi Services (formule simplifiée) :

• L’employeur demande un chéquier (gratuit) à sa banque et signe une autorisation de prélèvement des charges sociales URSSAF
• Au moins une fois par mois, il règle les salaires de chaque personne employée, à l’aide d’un Chèque Emploi Service (les salariés déposent leurs chèques sur leurs comptes, comme tout chèque ordinaire). Salaire horaire minimum : SMIC + 10% pour congés payés.
• Dans les 15 jours, l’employeur transmet à l’URSSAF (Centre National de Traitement) les volets sociaux joints aux chèques, en utilisant une des enveloppes fournies.
• Chaque salarié reçoit un bulletin de salaire. Les cotisations sociales sont prélevées sur le compte bancaire de leur employeur.

L’employeurs bénéficie d’une réduction d’impôt. Les employeurs handicapés ou âgés de 70 ans et plus peuvent demander à être exonérés de charges patronales.

Possibilité 2 : L’emploi de salariés au service de particuliers (formule traditionnelle mais compliquée)

3) Cas particulier des placements en famille organisés par des établissements spécialisés :

L’établissement ayant organisé le placement doit salarier l’accueillant. "Le contrat d’accueil correspond à un contrat de travail et à une convention de prestation de services. La rémunération des familles d’accueil donne lieu au paiement des charges sociales et obéit au régime fiscal des salaires."

Les remboursements de frais

Ces remboursements peuvent couvrir, selon le cas :

• Les fournitures courantes (denrées alimentaires, produits d’entretien, draps et linge de maison...), sauf dans le cas de pensionnaires désirant faire et régler leurs courses eux-mêmes
• Les charges locatives (eau, électricité, gaz, chauffage...).

Attention aux impôts, qui peuvent exiger la présentation de justificatifs ! Demander des factures séparées pour les marchandises qui vous sont destinées et pour celles de vos locataires...

Il est possible de fixer des remboursements de frais d’entretien forfaitaires ; pour justifier du réalisme de tels forfaits, face à l’administration des impôts, les accueillants auront tout intérêt à :

• comptabiliser tous leurs achats, même groupés (concernant à la fois la famille d’accueil et ses locataires)
• archiver les justificatifs correspondants (factures, tickets de caisse)
• fixer un forfait réaliste, au prorata du nombre total de personnes bénéficiant de ces achats
• se faire rembourser séparément, sur présentation de justificatifs, tout achat sortant de l’ordinaire (tabac, alcool, revues, pâtisseries, produits haut de gamme, vêtements...).

La fourniture de repas

Les personnes hébergées en logement indépendant doivent être libres de préparer elles-mêmes leurs repas, de se les faire livrer à leur domicile ou d’aller manger chez qui bon leur semble... y compris à la table de leur propriétaire.

Dans ce dernier cas, et si vous ne souhaitez pas vous lancer dans une activité de restauration "commerciale", il vaut mieux pratiquer des tarifs très raisonnables. Personnellement, je me base sur le barème des avantages en nature fixé par l’URSSAF (depuis le 1er janvier 2012 : 4,45 euros par repas).

Le loyer :

Le loyer des personnes dépendantes hébergées en logement indépendant peut être librement fixé en fonction de l’offre et de la demande et des tarifs pratiqués dans le secteur. Il s’agira d’une location nue ou meublée, y compris lorsque les pensionnaires disposent de meubles personnels quelquefois difficiles à "caser". La durée de leur hébergement, lié à leur bon vouloir autant qu’à l’évolution de leur état de santé, est forcément aléatoire.

Impôts sur le revenu :

La rétribution des services rendus est à déclarer rubrique "traitements, salaires" de votre déclaration de revenus.

Les loyers de logements nus sont à déclarer à la rubrique "revenus fonciers"

Concernant les loyers de logements meublés : la personne agréée qui héberge une personne âgée ou handicapée adulte ou un malade mental peut bénéficier de l’exonération d’impôts sur le revenu des loyers perçus, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables (article 35 bis-I du code général des impôts). Dans ce cas, il n’y a pas d’obligation déclarative.

Précisions sur Service-public.fr

BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS - DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS

4 F-1-06 N° 19 du 2 février 2006

BIC. Dispositions particulières. location en meublé. exonération des produits de la location Ou de la sous-location d’une partie de la résidence du bailleur consentie a un prix raisonnable. notion de prix raisonnable. actualisation du seuil de tolérance administrative (C.G.I., art. 35 bis)

NOR : BUD F 06 10010 J - Bureau B 1

1. Les revenus provenant de la location de locaux d’habitation meublés effectuée à titre habituel sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Toutefois, conformément aux dispositions du I de l’article 35 bis du code général des impôts, les profits provenant de la location ou de la sous-location en meublé sont exonérés :

• si les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale du bailleur, étant précisé que l’exonération s’applique, en principe, aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu’elles occupent dans leur logement principal ;

• si les pièces louées constituent, pour les personnes accueillies, leur résidence principale ;

• si le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.

L’ensemble de ce dispositif est commenté dans la documentation administrative 4 F 1113 en date du 7 juillet 1998, n°s 14 à 21.

2. Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l’administration publie deux plafonds selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable. Jusqu’à présent, la réévaluation des plafonds était opérée chaque année en fonction de l’évolution de l’indice national du coût de la construction publié par l’institut national de la statistique et des études économiques (cf. BOI 4 F-2-05, n° 3).

3. A compter de 2006, les plafonds sont réévalués en tenant compte du nouvel indice de référence des loyers issu de l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 et dont les éléments constitutifs ont été fixés dans le décret n° 2005-1615 du 22 décembre 2005. Ce nouvel indice est désormais utilisé pour procéder à la mise à jour des plafonds, leurs modalités pour calculer l’actualisation restant inchangées [1].

4. En conséquence, au titre de l’année 2006, la condition selon laquelle le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas un plafond fixé à 159 euros en Ile-de-France et 115 euros dans les autres régions.

La Directrice de la législation fiscale, Marie-Christine Lepetit

[1] Les plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année. La date de référence de l’indice est celle du deuxième trimestre de l’année précédente.